A négyzetméterár jó tájékozódási pont. De rossz költségvetés.

← Vissza a szakmai írásokhoz

Mielőtt építkezni kezdünk – 2. rész

Az előző rész itt olvasható: A jó terv nem a rajzzal kezdődik

Következő rész: Nem szakágakban gondolkodunk. Hanem az egész beruházásban. →

Amikor egy beruházás költségéről beszélünk, az első kérdés gyakran így hangzik:

„Mennyi most egy négyzetméter?”

Érthető kérdés.

Csakhogy önmagában szinte semmit nem mond arról, hogy a mi beruházásunk végül mennyibe fog kerülni.

Két azonos méretű épület között jelentős költségkülönbség lehet.

• Más lehet a telek.
• Más az alapozás.
• Más a szerkezet.
• Más a gépészet.
• Mások a burkolatok.
• Más a műszaki tartalom.

És teljesen más lehet az is, hogy mit értünk azon:

„kész az épület”.

A négyzetméterár jó tájékozódási pont. De rossz költségvetés.

Tegyük fel, hogy 150 négyzetméteres házat szeretnénk.

Megkeresünk egy aktuális négyzetméterárat, megszorozzuk 150-nel, és máris van egy számunk.

Legalábbis úgy tűnik.

De mit tartalmaz ez az ár?

• A tervezést?
• A közműveket?
• A tereprendezést?
• A kerítést?
• A teraszt?
• A kocsibeállót?
• A konyhát?
• Az árnyékolást?
• A világítást?
• A klímát?
• A kertet?
• A hatósági és egyéb járulékos költségeket?

Ha ezekre nincs pontos válasz, akkor valójában még nem költségvetésünk van.

Csak egy kiinduló számunk.

A beruházás nem az épület falainál ér véget

Az épület elkészülhet úgy, hogy közben az ingatlan még messze nincs használatra kész állapotban.

A ház áll.

• Nincs kerítés.
• Nincs kapu.
• Nincs végleges kocsibeálló.
• Nincs teraszburkolat.
• Nincs kert.
• Hiányzik az árnyékolás.
• Még nincs minden lámpatest.

A beépített bútorok és a konyha pedig külön költséget jelentenek.

Ezek egyenként akár kezelhető tételeknek tűnhetnek.

Együtt azonban már komoly összeget képviselhetnek.

Ezért már az elején érdemes meghatározni:

Meddig tart nálunk a beruházás?

• Szerkezetkész állapotig?
• Kulcsrakész épületig?
• Vagy addig, amíg valóban beköltözhető és használható lesz az ingatlan?

A telek is tud meglepetést okozni

Maga az épület csak a beruházás egyik része.

Mi történik a telken?

• Szükséges bontás?
• Talajcsere?
• Támfal?
• Jelentős földmunka?
• Közműfejlesztés?
• Csapadékvíz-kezelés?
• Speciális alapozás?
• Nagy szintkülönbség?
• Nehéz megközelíthetőség?

Ezek közül néhány már a projekt elején felismerhető.

Másokhoz vizsgálatok szükségesek.

A lényeg azonban ugyanaz:

Amit időben felismerünk, azzal időben tudunk számolni.

A műszaki tartalom döntően befolyásolja az árat

„150 négyzetméteres családi ház.”

Ez még nem műszaki tartalom.

• Milyen nyílászárók lesznek?
• Milyen árnyékolás?
• Milyen fűtési és hűtési rendszer?
• Lesz hővisszanyerős szellőztetés?
• Napelem?
• Energiatároló?
• Okosotthon?
• Milyen burkolatok?
• Milyen szaniterek?
• Milyen belső ajtók?
• Milyen homlokzat?

Minden döntésnek van műszaki és pénzügyi következménye.

Ezért a költségvetést nem lehet teljesen elválasztani a tervezéstől.

A tervezés közben valójában folyamatosan pénzügyi döntéseket is hozunk.

Nem minden kerül be az első ajánlatba

Ez különösen fontos, amikor kivitelezői ajánlatokat hasonlítunk össze.

Az egyik ajánlat 120 millió.

A másik 128 millió.

A harmadik 135 millió.

Első pillantásra egyszerűnek tűnik az összehasonlítás.

De biztosan ugyanarra adtak árat?

• Az egyik tartalmazza az árnyékolást, a másik nem.
• Az egyikben benne van a tereprendezés.
• A másikban csak egy alap terepszint-rendezés.
• Az egyik konkrét burkolati kerettel számol.
• A másik egy jóval alacsonyabb összeggel.
• Az egyik tartalmazza a szükséges gépészeti kiegészítőket.
• A másik ajánlatában ezek külön tételként jelennek majd meg.

Két végösszeget csak akkor érdemes összehasonlítani, ha mögöttük ugyanaz a műszaki tartalom áll.

És akkor még nem történt semmi váratlan

Egy építkezés összetett folyamat.

Lehetnek olyan körülmények, amelyeket előre nem lehet teljes bizonyossággal látni.

• Megváltozhat egy műszaki igény.
• Kiderülhet egy korábban nem ismert adottság.
• Szükség lehet egy másik megoldásra.
• Vagy egyszerűen a beruházó dönt úgy, hogy valamiből magasabb műszaki színvonalat szeretne.

Ezért egy beruházási költségvetésben tartalékra is szükség van.

A tartalék nem azért van, mert rosszul terveztünk.

Hanem azért, mert felelősen számolunk azzal, hogy egy hosszú és összetett projektben nem minden körülmény jósolható meg tökéletesen.

A legdrágább döntés sokszor a késői döntés

Ha már elkészült a terv, kiválasztottuk az anyagokat, megkötöttük a szerződéseket, és csak ezután derül ki, hogy túlléptük a beruházási keretet, nagyon kellemetlen helyzetbe kerülünk.

Elkezdődik a visszavágás.

• Olcsóbb burkolat.
• Más nyílászáró.
• Elhagyott árnyékolás.
• Egyszerűbb gépészet.
• Későbbre halasztott munkák.

Ez nem feltétlenül baj.

A probléma az, ha ezeket kényszerből és túl későn kell eldönteni.

Sokkal jobb már a tervezés során tudni:

• Ha ezt választjuk, mennyibe kerül?
• Ha ezt szeretnénk, miről kell esetleg lemondani?
• Hol érdemes többet költeni?
• És hol nem hoz valódi értéket a többletköltség?

Nálunk ezért a költségkeret már az elején kérdés

Az előző részben bemutattuk azt a kérdéssort, amellyel nálunk egy beruházás előkészítése kezdődik.

Ennek nemcsak az a célja, hogy megtudjuk, milyen épületet szeretne a beruházó.

Azt is meg kell értenünk:

Milyen pénzügyi keretek között kell ezt az elképzelést megvalósítani?

Mert a „mit szeretnénk?” és a „mennyit szeretnénk ráfordítani?” kérdését nem lehet egymástól függetlenül kezelni.

Ha a kettő nincs összhangban, azt jobb az elején felismerni.

Nem akkor, amikor már kész a terv.

És különösen nem akkor, amikor már elkezdődött az építkezés.

Nem az a cél, hogy mindenből a legolcsóbbat válasszuk

A költségkontroll nem egyenlő az olcsósággal.

Sőt.

Bizonyos dolgokon éppen azért érdemes többet költeni, mert hosszú távon értéket teremtenek.

Más esetekben viszont egy drágább megoldás alig ad többet a beruházónak.

A fontos kérdés ezért nem egyszerűen az:

„Hogyan tudjuk olcsóbban megépíteni?”

Hanem:

„Mire érdemes költeni, és mire nem?”

Ez már nem pusztán költségszámítás.

Ez beruházói döntés.

A jó költségvetés folyamatosan együtt változik a projekttel

A beruházási költségvetés nem egy Excel-tábla, amelyet a projekt elején elkészítünk, majd félreteszünk.

Ahogy pontosodik a terv, pontosodnia kell a költségeknek is.

• Megszületik egy új műszaki döntés? Megnézzük a pénzügyi hatását.
• Változik az alapterület? Frissítjük a várható költséget.
• Magasabb műszaki tartalmat szeretnénk? Megnézzük, mit jelent a teljes beruházás szempontjából.

A terv és a költségvetés együtt kell, hogy fejlődjön.

Így a végén nem egy gyönyörű terv és egy kellemetlen meglepetés találkozik egymással.

Hanem egy olyan épület terve készül el, amelyet valóban meg is tudunk valósítani.